Что дешевле и почему: вторичное жилье или новостройка
Финансовый фактор — определяющий при покупке жилья для большинства людей. Влияет он и на то, что выберет потенциальный покупатель — вторичку или первичку. Разница между ценами на аналогичное жилье на первичном и вторичном рынке сегодня доходит до 40 % и более. Но что же дешевле в момент покупки и в дальнейшей эксплуатации? Об этом и будет наша статья.
Что такое «первичка» и чем она отличается от «вторички»
В массовом сознании первичка — это квартира в новом доме, а вторичка — в старом. Но на самом деле все немного сложнее.
Главная разница между первичкой и вторичкой — их юридическая история
Первичное жилье
Первичка — это недвижимость, которая приобретается у застройщика на этапе строительства или в уже сданном доме. В ней никто ранее не проживал, и хозяев, кроме застройщика, у нее не было.
Преимущества новостроек:
Недостатки:
Вторичное жилье
Вторичка — это недвижимость, у которой по документам уже были хозяева. Ее покупают у частного лица или через агентство, а не у компании-застройщика.
Преимущества вторичного жилья:
Недостатки:
Что дешевле: вторичка или новостройка
Чтобы разобраться, почему вторичка дешевле новостройки в Москве, нужно понять, что стоимость жилья складывается не только из суммы его покупки. Сэкономив на первом этапе, вы можете в перспективе потерять куда больше денег.
Стоимость покупки
На этапе строительства новое жилье может стоить дешевле вторички — если покупать его на стадии котлована, можно сэкономить до 30 % от стоимости при сдаче объекта. А вот квартиры в готовом жилье обычно стоят дороже вторички, особенно если район уже благоустроен. Здесь разница в зависимости от локации может достигать 40 %.
В последние годы новостройки сильно опережают вторичку по цене.
Важен и вопрос, что дешевле в ипотеку — новостройка или вторичка. Кредиты на квартиры в новых домах дают охотнее, ставки по ним ниже, на них распространяются программы господдержки, например, семейная ипотека под 6 %. Поэтому при оформлении займа разница в цене между новостройкой и вторичкой часто нивелируется за счет разницы в ставке, которая может достигать 20–25 % годовых.
Ремонт
Вторичное жилье обычно требует вложений в ремонт коммуникаций, обновление интерьера. Новостройки же часто сдают в стадии white box или полностью готовыми к заселению. Предложения с черновым ремонтом составляют меньше половины рынка. Застройщик покупает строительные материалы оптом, у него есть свои рабочие или постоянные подрядные организации, поэтому стоимость его ремонта примерно на 30 % дешевле, чем если бы покупатель делал его самостоятельно.
Россияне предпочитают покупать новые квартиры с ремонтом или чистовой отделкой
Скрытые расходы
При покупке квартиры в новостройке могут задержать сдачу дома или допустить дефекты, устранение которых требует времени. Если вы снимаете жилье, вам придется тратиться на аренду, пока квартира не будет готова к заселению. Но закон обязывает застройщика покрыть все расходы, возникшие по его вине.
У вторички скрытые риски связаны с юридическими обременениями и другими «подводными камнями». Если вдруг обнаружится наследник продавца, который потребует отменить сделку, вам придется самостоятельно решать проблему, и никто не покроет ваши расходы. К тому же, после покупки вы можете обнаружить дефекты жилья, например, плохие стеклопакеты в окнах или неработающую проводку. И продавец никак не будет отвечать за это — попробовать судиться можно, но это сложно и дорого.
Средние цены на жилье
По данным РБК, средняя цена за квадратный метр в новостройках Москвы на декабрь 2024 года составила 623 600 рублей, на вторичке — 206 000 в Новой Москве и 285 000 рублей в Старой Москве.
Почему вторичка дешевле новостройки
Причин, по которым первичка в Москве дороже, чем вторичка, несколько:
Что сильнее дорожает
Покупая жилье, многие думают о его ликвидности. И здесь новостройки выигрывают у вторички. Они растут в цене не только в процессе строительства, но и после сдачи дома в эксплуатацию.
Застройщики изначально выбирают для своих ЖК передовые технологии и материалы, уделяют внимание архитектуре, чтобы привлечь интерес покупателей. Они благоустраивают территорию, возводят инфраструктурные объекты, вкладывают средства в рекламу новой локации на всех стадиях строительства. Часто у недавно возведенных ЖК открывают станции метро, железной дороги. Поэтому через 5–7 лет новую квартиру можно продать с хорошей выгодой, особенно если сделать в ней качественный ремонт.
Для инвестиций однозначно выгоднее покупать новостройку.
Что выгоднее выбрать
Когда перед вами встал выбор вторичка или первичка, учитывайте комплекс факторов: бюджет, жизненные приоритеты, планы на ближайшие годы.
Если вы можете подождать несколько лет до сдачи дома и не будете переживать из-за постоянного ремонта у соседей и во дворе, оптимальным вариантом для вас станет новостройка. Вы избежите юридических рисков, получите новое качественное и комфортное жилье, которое будет расти в цене. К тому же, вы сможете воспользоваться ипотечными программами или рассрочкой, скидками до 30 %, акциями от застройщиков, программой, которая предполагает 5 % для первоначального взноса по ипотеке.
Новостройка — выбор для тех, кто готов мириться с недостатками и тратами ради будущего комфорта и экономии.
Если вы хотите сразу после покупки заселиться в новую квартиру и начать пользоваться всей необходимой инфраструктурой, можно рассмотреть и вторичку. Но не стоит вестись на предложения с подозрительно низкой ценой — скорее всего, с жильем что-то не так. В попытках сэкономить вы можете получить юридические проблемы или непригодные к проживанию квадратные метры.
Теперь вы знаете, почему вторичка дешевле новостройки. Если вы решили сделать выбор в пользу нового жилья, проконсультируйтесь с экспертами Kvartiropoisk — мы бесплатно подберем для вас оптимальный вариант жилья.
