Эскроу-счет при покупке недвижимости в новостройке: что нужно знать

Приобретение квартиры в новостройке связано с рисками — есть вероятность столкнуться с нечестными застройщиками, прекращением финансирования, срывом сроков сдачи объекта. Однако есть инструменты, использование которых существенно повышает безопасность сделок.

В статье расскажем о покупке квартиры через эскроу-счет, с какого года работает система, какие есть плюсы для каждой из сторон, кто открывает эскроу-счет: застройщик или покупатель.

Эскроу-счет — это специальный счет для проведения сделки между дольщиком и застройщиком. Его основная цель — защита финансовых интересов сторон.

Расчет через эскроу — надежный способ оформить сделку на покупку квартиры на стадии строительства.

Сумма на нем — деньги, которые предназначены для покупки квартиры: собственные накопления покупателя, взятые в кредит у банка, материнский капитал. Их туда переводит будущий владелец квадратных метров. До тех пор, пока дом фактически не построен и не сдан в эксплуатацию, средства заблокированы на счете эскроу-агента (банка) — застройщик не может забрать их себе. Финансовая организация переводит деньги застройщику, когда тот выполняет обязательства — официально и вовремя сдает объект. В противном случае деньги возвращаются покупателю (если это его личные средства) или в банк (если кредитные).

Эскроу начали использовать еще в 70-е года XX века в США. Сейчас активно применяются в Америке, странах Европы, Объединенных Арабских Эмиратах. В нашей стране официальное использование эскроу-счетов началось в 2019 году.

Правительство России запустило систему эскроу-счетов, чтобы обезопасить граждан от потери денег и не допустить повторения ситуации 90-х, начала двухтысячных годов, когда явление долгостроев и обманутых дольщиков стало массовым. То есть законодатели преследовали следующие цели при их внедрении:

Система эскроу-счетов задумана как способ защитить граждан от недобросовестных застройщиков, потери денежных средств.

Хотя закон о долевом участии был принят еще в 2004 году, эскроу-счета были введены значительно позже — 1 июля 2019 года. Подробнее об этой системе изложено в статьях 15.4 и 15.5.

Главным образом, эскроу-счета используют при продаже/покупке недвижимости в строящихся зданиях. На вторичном рынке их применяют значительно реже.

В сделке участвуют три стороны: застройщик (он же бенефициар), покупатель (депонент) и банк (эскроу-агент) в качестве посредника.

Далее разберем, как распределяется ответственность между участниками: кто оформляет открытие, кто и когда переводит деньги в строительную компанию.

Счет открывает покупатель при визите в банк после заключение и регистрации ДДУ. Он предъявляет паспорт, оригинал договора, подает заявление и заключает трехсторонний договор. В нем закреплены обязанности участников, условия перечисления средств застройщику. Другой вариант открытия счета — дистанционный, но он реализован далеко не во всех банках, этот момент необходимо уточнять заранее.

Принципиальный момент для пользования эскроу-счетом — регистрация ДДУ в Росреестре. Для чего это нужно:

Важно. На время стройки средства депонируются (замораживаются) — ни застройщик, ни покупатель не могут их снять.

Первый этап — открытие счета. Документы, которые точно должен будет предъявить покупатель: оригинал договора и паспорт, заявление заполняется на месте. Точный перечень документов лучше уточнить заранее в банке.

Следующий — пополнение счета. Сделать это можно в отделении или перевести по реквизитам через СБП.

Третий — перевод денег застройщику после окончания строительства и закрытие счета.

Деньги на эскроу зачисляют после оформления и регистрации ДДУ.

Застройщик получает деньги, когда выполняет свои обязательства:

Покупатель становится обладателем квартиры, проводит ее приемку и регистрирует право собственности.

Квартиры с продуманной планировкой в современных ЖК Москвы

Хочу посмотреть варианты

Телефон*

Имя*

Отправить

Нажимая на кнопку я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

Разберем два варианта развития событий, когда списываются деньги с эскроу-счета.

Первый сценарий, когда застройщик получает деньги с эскроу-счета — сдача дома. Для подтверждения он предоставляет банку документы, после проверки ему переводят деньги.

Второй вариант, когда снимают деньги с эскроу-счета и переводят на счет застройщика — регистрация права собственности. В этом случае покупатель сначала становится официальным собственником площади в [сданном ЖК](/novostroyki/sdannie. Банк проверяет документы. Если все подтверждается, строительной организации перечисляют средства.

Подытожим, какие условия обязательно должны быть выполнены:

1. 1
   подписание договора долевого участия и его регистрация в Росреестре;
2. 2
   оформление эскроу-счета;
3. 3
   введение здания в эксплуатацию;
4. 4
   предоставление документов по сдаче объекта, их проверка со стороны банка.

Средства за квартиру застройщик может получить в течение 6 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию, которая была указана в проектной декларации.

Важно. Даже в случае отзыва банковской лицензии средства в безопасности. Они под защитой Агентства по страхованию вкладов. Если банк перестанет функционировать, покупателю вернут деньги (максимум 10 млн рублей)

Разберем подробнее, что такое эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке.

Процесс этот многоступенчатый, в российских реалиях он может растянуться на несколько месяцев — зависит от скорости обработки заявки банком, наличия у него финансовых резервов, программы ипотеки, использования материнского капитала.

Эскроу-счета чаще используются при купле-продаже квартир в новостройках.

Для проведения сделки покупателю необходимо пройти несколько этапов:

1. 1
   Выбор квартиры. Следует определиться с объектом недвижимости.
2. 2
   Финансирование. Если необходим ипотечный кредит, следует направить заявку в банк, дождаться ее одобрения, согласовать условия, собрать документы.
3. 3
   Заключение ДДУ с застройщиком. Обычно на этом этапе вносится первоначальный взнос.
4. 4
   Регистрация договора в Росреестре. Без этого не получится положить деньги на счет.
5. 5
   Открытие эскроу в банке.
6. 6
   Внесение денег. На счет поступают средства: ипотечный заем, личные сбережения или оба варианта.
7. 7
   Блокировка денег на счете. У покупателя нет к ним доступа, но он может видеть их наличие в приложении банка среди других своих счетов.
8. 8
   Финальный этап — завершение строительства, сдача объекта. Покупатель принимает квартиру, оформляет собственность, с эскроу списываются деньги, застройщик получает оплату за выполнение своих обязательств.

Комфортные квартиры в новостройках на выгодных условиях

Подберем варианты под ваш запрос

Телефон*

Имя*

Отправить

Нажимая на кнопку я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

1. 1
   Средства застрахованы. В случае отзыва лицензии банка покупателю вернут сумму вложенных денег.
2. 2
   Юридическая прозрачность сделки, тщательная проверка документов со стороны банка. Это сводит к минимуму вероятность спорных и неприятных ситуаций.
3. 3
   Психологический комфорт. Такая схема снижает тревожность покупателя в процессе возведения дома и проведения сделки. Он может быть спокоен, ведь даже если стройка прервется, деньги он не потеряет.

Расчет через эскроу-счет выгоден всем участникам сделки.

Система эскроу-счетов выгодна всем сторонам сделки. Перечислим основные плюсы для застройщика:

Рассмотрим достоинства и недостатки этой схемы.

Плюсы:

Эскроу-счета подходят не для всех сделок с недвижимостью, есть ограничения и недостатки.

Перейдем к минусам:

Что такое эскроу-счет для покупки жилья, разобрались. Но есть и другие варианты для безопасного заключения сделки по покупке недвижимости: аренда банковской ячейки (доступна физическим лицам) и аккредитив. Выбор конкретного способа зависит от вида расчета и других условий сделки.

Кроме эскроу есть и другие варианты расчета по сделкам с недвижимостью.

Банковская ячейка удобна, если вы покупаете вторичку и рассчитываетесь наличными. Суть в том, что покупатель арендует банковский сейф, кладет в нее деньги, оговаривая условия доступа к ячейке третьих лиц. По стандартной схеме продавец забирает их, когда предъявляет в банке выписку из ЕГРН на имя нового собственника.

Аккредитив — еще один вариант безналичного расчета. По принципу действия похож на эскроу — банк блокирует деньги до момента исполнения обязательств застройщиком. Но есть и существенные отличия: покупатель вправе отозвать деньги, строго регламентирована форма договора, есть комиссия за обслуживание счета.

Однозначного ответа на вопрос, какой инструмент лучше выбрать, нет. Все зависит от нескольких факторов: обстоятельств клиента, формы расчета, объекта недвижимости. Если говорить о покупке квартиры в новостройке, то оптимальным решением мы считаем эскроу.

У экспертов «Квартиропоиска» большой опыт в сделках любого уровня сложности, в том числе через эскроу. Для консультации заполните заявку.

Закажите подбор вариантов в новостройках Москвы

Хочу подборку квартир

Телефон*

Имя*

Отправить

Нажимая на кнопку я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

Манин Станислав

Автор статьи, основатель Квартиропоиск