Как проверить квартиру перед покупкой: с чего начать и на что обратить внимание

Покупка квартиры — серьезный и ответственный шаг, ведь при неправильном выборе можно столкнуться с отменой покупки, потерей вложенных средств, судебными разбирательствами или получить жилье с отделкой, которая не соответствует заявленной. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо удостовериться в юридической чистоте сделки и отсутствии скрытых проблем с жильем. В этой статье эксперты Kvartiropoisk дают рекомендации, как проверить квартиру перед покупкой и на что обратить внимание.

Первое и самое важное, что нужно сделать перед покупкой квартиры, — проверка необходимых документов. Отнеситесь к этому этапу со всей серьезностью, запросите и тщательно просмотрите каждый документ из списка. Запрашивайте у продавца только оригиналы, а не копии (в том числе и заверенные нотариусом).

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, перед заключением сделки обязательно проверьте паспорта всех собственников квартиры. Это поможет убедиться в их правоспособности, а также подтвердить, что перед вами находятся именно те люди, которые владеют квартирой. «Красными флажками» здесь выступают:

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, при общении с застройщиком проверьте:

Также внимательно изучите договор долевого участия (ДДУ) или иное соглашение, на основании которого будет проводиться сделка.

При покупке квартиры на вторичном рынке, узнайте, на основании каких документов продавец владеет недвижимостью. Это могут быть:

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно узнать, кто является собственником квартиры, а также информацию о залоге, арестах и других обременениях, которые наложены на недвижимость. Получить выписку можно на «Госуслугах» или на сайте Росреестра. Для этого нужно знать полный адрес квартиры или ее кадастровый номер. Стандартную выписку из ЕГРН может получить любой человек, разрешение собственника на это не требуется.

Когда вы покупаете квартиру на вторичке, попросите у продавца справку, подтверждающую, что у него нет задолженностей по коммунальным платежам. Ее оформляют в ТСЖ, управляющей компании или МФЦ.

Не стоит думать, что квартиру с долгами нельзя продать. Наличие неоплаченных квитанций за воду, свет, газ, вывоз мусора не является условием для запрета сделок с недвижимостью. Эти долги числятся за собственником, а не за жилым помещением. Если вы купите квартиру с долгами за услуги ЖКХ, они на вас не перейдут, но вы можете столкнуться с неприятными ситуациями вплоть до отключения света или воды.

Также попросите у собственника взять в ТСЖ, управляющей компании или МФЦ справку, подтверждающую, что в квартире не прописан никто кроме собственников. Особенно важно, чтобы среди зарегистрированных лиц не было несовершеннолетних и тех, кто отказался от участия в приватизации. Эти люди в будущем могут заявить свои права на недвижимость, из-за чего сделку признают недействительной.

Если квартира покупалась в браке, нужно запросить письменное согласие супруга на ее продажу, даже если собственником является только муж или жена. Если на момент сделки супружеская пара уже в разводе, согласие все равно необходимо потребовать.

Даже если с правоустанавливающими документами и историей квартиры все в порядке, не стоит расслабляться. На вторичном рынке нужно проверить, имеет ли продавец возможность распоряжаться имуществом, есть ли у него серьезные долги, которые могут привести к банкротству и признанию сделки недействительной. При выборе застройщика нужно обратить внимание на его репутацию и финансовую состоятельность.

Поможем провести юридическую проверку квартиры в новостройке

Оставьте свой телефон для связи

Телефон*

Имя*

Отправить

Нажимая на кнопку я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

Найти надежного застройщика поможет Kvartiropoisk, а вот продавцов на вторичном рынке придется проверять самостоятельно или с риелтором. Что учесть, рассказываем далее.

Правоспособность — это законная возможность продавца распоряжаться квартирой. Она проверяется путем запроса и изучения подтверждающих это документов, о которых написано выше. Если квартира была куплена на кредитные средства, запросите у продавца справку об ипотеке из банка, где указано, что долг погашен.

Полная дееспособность наступает с 18 лет, но у некоторых совершеннолетних (например, у тех, кто страдает серьезными психическими нарушениями) она отсутствует. Совет от специалистов Kvartiropoisk — убедитесь, что продавец способен осознавать свои действия и их последствия. Для этого запросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если у продавца зафиксированы психические расстройства, сделку лучше отменить.

Важным правом покупателя является возможность еще до сделки узнать, что на недвижимость наложены обременения. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Оттуда вы можете установить, что квартира находится в залоге или на нее наложен арест.

Также попросите у продавца справку из Пенсионного фонда о состоянии пенсионного счета. Это позволит удостовериться, что маткапитал не использовался при покупке жилья и в нем не выделена доля детям.

Обязательная проверка квартиры банком при ипотеке не гарантирует 100-процентного отсутствия обременений и других проблем с недвижимостью. Финансовая организация оценивает собственную безопасность, а не вашу. Поэтому лучше озаботиться этим вопросом самостоятельно или заказать услугу юридической проверки у специалистов.

Проверьте, нет ли у продавца крупных долгов, не грозит ли ему банкротство. Сделку могут признать недействительной, если в течение 3 лет после продажи собственник обанкротится или он уже был в процессе банкротства в момент реализации имущества. Поэтому покупателю стоит пробить продавца по следующим онлайн-базам:

Для оценки стабильности девелопера воспользуйтесь сервисами: «СПАРК-Интерфакс» или «Контур.Фокус», где доступны данные о финансовых показателях и судебных делах компаний.

При покупке жилья на вторичном рынке, обязательно проверьте, была ли в квартире в прошлом проведена перепланировка. Это можно сделать, сверив текущее количество и площадь помещений с планом в выписке из ЕГРН (раздел 5). Если перепланировка была, то узнайте, согласовали ли ее с соответствующими органами. Самовольное изменение конфигурации может привести к штрафу от 2000 рублей и требованию вернуть жилье в первоначальное состояние.

Также желательно обратиться за помощью в осмотре объекта к техническим экспертам. Это позволит оценить состояние несущих конструкций, отделки, инженерных сетей. Такую проверку стоит проводить как в новых квартирах, так и в квартирах на вторичке, потому что скрытые дефекты возможны в любом жилье. В новостройке при осмотре объекта перед заключением сделки важно отмечать и документально фиксировать все недостатки и несовпадения с характеристиками, заявленными застройщиком.

Закажите проверку квартиры на радиацию, химическое и микробиологическое загрязнение, шум, вибрацию и электромагнитные излучения. Это особенно актуально для квартир в старых домах. Они строились по ушедшим в прошлое технологиям с применением материалов, которые сегодня считаются небезопасными для людей и окружающей среды.

Что касается инфраструктуры, то не доверяйте информации, которую продавец или риелтор со стороны продавца указывает в объявлении. Обязательно проверьте транспортную доступность, наличие магазинов, школ и детских садов и других важных для вас объектов. Поговорите с потенциальными соседями, чтобы узнать о возможных проблемах. Особенно важно разобраться с инфраструктурой в новых районах, где в рекламных проспектах есть все, а на деле может не быть самого необходимого.

Мы составили чек-лист — инструкцию, которая поможет вам не забыть, на что смотреть при проверке вашей будущей квартиры и ее владельцев и как правильно готовиться к оформлению сделки.

Если обнаружена проблема на любом из этапов, лучше отказаться от сделки и подыскать другой объект.

Вы можете проверить квартиру перед покупкой сами, но приготовьтесь потратить время и нервы. Придется изучить документы, несколько раз приехать на осмотр объекта и инфраструктуры. Если нет возможности сделать это самостоятельно, закажите юридическую проверку у специалистов. При любых сомнениях обращайтесь к экспертам, которые оценят технические и другие параметры квартиры.

Kvartiropoisk поможет купить жилье в новостройке безопасно и без лишних хлопот. Все сделки проходят через специальные счета, что гарантирует возврат средств, если застройщик не выполнит условия. Мы тщательно проверяем девелоперов и их проекты, чтобы вы могли быть уверены в надежности. Также организуем сбор документов, просмотры и встречи, экономя ваше время и силы.

Исламов Вячеслав

Автор статьи, ведущий эксперт по недвижимости