Когда речь заходит о том, чтобы купить жилье, одним из главных вопросов становится выбор между новостройкой и вторичкой. Квартиры в них отличаются друг от друга по планировке и площади, расположению и доступности инфраструктуры, цене и ипотечной ставке, множеству других параметров. Так что лучше: новостройка или вторичное жилье? Расскажем в этой статье.
Содержание
Чем вторичка отличается от новостройки
Новостройка — это жилье, которое либо находится в процессе строительства, либо уже построено, но еще не имеет зарегистрированного собственника. Такие квартиры покупают напрямую у застройщика или через жилищно-строительный кооператив. Правоустанавливающие документы оформляются впервые. Поэтому юридических рисков здесь намного меньше, чем в ситуациях, когда жилье много раз меняло хозяев.
Новостройки покупать безопаснее, чем вторичку из-за отсутствия юридической истории.
Главное, чем отличается вторичка от новостройки, — это наличие владельца. Квартира может находиться в собственности у частного лица, компании, муниципалитета или государства. Ее покупка осуществляется по договору купли-продажи.
Чтобы понять, что лучше купить — новостройку или вторичку, рассмотрим главные плюсы и минусы обоих типов жилья.
Скидки на квартиры
в новостройках Москвы до 30 %*
*Подробности уточняйте у специалиста
Плюсы и минусы новостройки
Квартиры в новостройках выбирают из-за высокого уровня безопасности и комфорта, низких эксплуатационных расходов, разнообразных планировок, привлекательных условий ипотеки. Но они могут разочаровать долгим ожиданием сдачи дома, дорогим ремонтом и недостатком инфраструктуры на старте. А теперь об этих плюсах и минусах подробнее.
Плюсы
Цена. На начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем готовое жилье. А учитывая тот факт, что при покупке объекта на вторичке в нем зачастую нужно делать ремонт, оказывается выгодно покупать даже квартиры в сданных домах с чистовой отделкой. Застройщики покупают стройматериалы оптом, у них есть собственные рабочие и техника, поэтому ремонт обходится им в среднем на 30 % дешевле, чем покупатель сам потратит на аналогичные работы.
Выгодная ипотека. Это очень важное отличие новостройки от вторички. Семейная, IT-ипотека и другие льготные программы кредитования доступны только при покупке квартир от застройщиков. И даже без учета господдержки банки часто предлагают выгодные ставки, сниженный первоначальный взнос и другие особые условия покупателям такого жилья. Это связано с тем, что риски для кредитных организаций при оформлении сделок на первичном рынке ниже, чем при выдаче ипотеки на вторичку.
Страхование. Жилье в новостройке благодаря новым инженерным сетям, однородному контингенту жильцов, современным системам безопасности меньше подвержено разным ЧП вроде пожара, затопления, грабежей. Поэтому страховые компании дают на них полисы охотнее, чем на вторичку, а цена ниже.
Срок эксплуатации. Новое жилье прослужит дольше, чем дома, построенные десятки лет назад. В новостройке минимум 5–10 лет не придется делать ремонт, а взносы на обслуживание здания и коммуникаций ниже, потому что не нужно проводить дорогостоящие работы вроде замены кровли или лифтов.
Жить в новостройке комфортно и безопасно, но иногда нужно потерпеть неудобства до окончания ремонта у соседей.
Планировка и ремонт на свой вкус. В новых домах есть разные варианты планировок, включая студии, двухуровневые квартиры, пентхаусы. Можно выбрать черновую или чистовую отделку.
Ликвидность. Квартиры в новых домах быстрее растут в цене и хорошо продаются. А благодаря сохранению программ льготной ипотеки они в отличие от вторички не будут дешеветь и в условия высокой ключевой ставки.
Безопасность. Современные дома оборудованы видеонаблюдением, домофонами, системами контроля доступа. У них часто закрытые дворы и парковки.
Удобный двор. В подавляющем большинстве ЖК, особенно класса комфорт и выше, реализуется концепция «двор без машин». Непосредственно рядом с домами расположены зоны отдыха, детские и спортивные площадки, что гарантирует тишину, чистый воздух и безопасность.
Простота сделки. Так как у первички нет юридической истории, процесс ее покупки проходит гораздо быстрее, чем в случае со вторичкой и сопровождается меньшими рисками.
Современная архитектура. Новые ЖК строятся с учетом передовых стандартов, вписываются в существующий ландшафт.
Минусы
Долгое ожидание сдачи дома. Если покупать квартиру на этапе котлована, то заехать в нее удается в среднем через 1–2 года. Еще дольше надо ждать, если делать ремонт. А из-за задержек строительства срок заселения может переноситься. Правда, сегодня государство тщательно следит за застройщиками, поэтому первичное жилье почти всегда сдается в срок.
Высокая стоимость коммунальных услуг.Новые дома чаще бывают оборудованы дорогими системами отопления и вентиляции, в них работают консьержи и другой обслуживающий персонал, что может повышать суммы в квитках за ЖКХ. Такая инфраструктура есть не во всех новостройках, все зависит от класса жилья.
Проблемы с транспортом и социальной инфраструктурой. Некоторые новостройки часто расположены в районах, где наблюдается недостаток дорог, школ, детских садов, поликлиник, магазинов. Конечно, со временем все необходимое в районе появляется, но этого приходится ждать несколько лет.
Дорогой ремонт. Черновая отделка требует крупных вложений на начальном этапе. А квартиры с ремонтом предлагают не все застройщики, хотя этот вариант и набирает популярность.
Бытовые трудности. В первые годы жизни в новостройке нужно быть готовыми к шуму, виду из окон на котлованы и технику, отключениям электричества и другим вещам, которые сопровождают стройку и ремонт.
Выберите новый жилой комплекс с выгодной ипотекой.
Оставьте свои контакты, чтобы мы связались с вами
Преимущества и недостатки вторичного жилья
Вторичка в сравнении с новостройками привлекает возможностью быстрого заселения, бытовым комфортом, развитой инфраструктурой, но требует больших затрат в перспективе и часто бывает морально и физически устаревшей. Рассмотрим все эти моменты подробнее.
Преимущества
Возможность заселиться в квартиру сразу. При покупке вторичного жилья не нужно ждать, пока дом будет сдан. Можно заезжать или начинать ремонт сразу после регистрации сделки.
Развитая инфраструктура. В давно застроенных районах уже есть школы и детские сады, поликлиники, магазины, скверы и парки, остановки общественного транспорта, хорошие дороги. Это важное различие с новыми ЖК, из-за которого часто делают выбор в пользу вторички.
Различные варианты недвижимости. На вторичном рынке можно найти самое разное готовое жилье: от комнат в коммуналках до пентхаусов в центре.
Готовый ремонт. При желании можно найти вторичную квартиру с хорошей отделкой и даже мебелью и техникой. Даже если ремонт не устраивает, можно какое-то время жить с ним, а потом переделать все под себя.
Главный плюс квартир на вторичке — возможность сразу заселиться в новое жилье.
Недостатки
Высокая цена. Некоторых удивляет, почему вторичка дороже новостройки. Ответ лежит на поверхности. Во-первых, квартиру в старом фонде нельзя купить на этапе строительства. Во-вторых, ипотечные ставки на вторичное жилье выше, а льготные программы с господдержкой на него не распространяются.
Сложность сделки. Перед покупкой квартиры на вторичном рынке ее нужно обязательно проверить на юридическую чистоту. Это далеко не дешево и занимает много времени.
Ветхость старого жилого фонда и коммуникаций. Дома старше 10 лет часто требуют капитального ремонта. Это ведет к постоянным авариям, неудобствам и дополнительным затратам для жильцов.
Проблемы с парковкой. В большинстве старых районов высокая плотность застройки, не предусмотрены парковочные места и удобные подъезды.
Неоднородный состав жильцов. В старых домах гораздо больше асоциальных личностей и пустующих квартир, чем в новостройках. Это снижает уровень безопасность и комфорта. Соседи могут шуметь по ночам, из их квартир могут приходить насекомые и грызуны.
Важно правильно понимать, что такое вторичка, а что такое новостройка, в чем разница между ними. Порой она очень тонкая. Для многих вторичное жилье значит, что это дом еще советской постройки или 1990-х годов. Но на самом деле к данной категории относятся и абсолютно новые квартиры в недавно сданных ЖК, если они уже зарегистрированы в Росреестре и выставлены на продажу текущим собственником.
Манин Станислав
Основатель Квартиропоиск
Инвестиционная привлекательность
Вкладывать деньги выгоднее в новостройку по ряду причин:
—
квартиру можно купить дешевле на стадии котлована, и тогда уже к моменту сдачи дома в эксплуатацию она подорожает примерно на 20–30 %;
—
новостройки в целом быстрее растут в цене в сравнении с вторичкой;
—
люди охотнее арендуют и покупают новое жилье.
У вторички здесь один плюс — ее можно сразу после покупки начать сдавать в аренду, не затрачивая время и деньги на ремонт.
Стоимость жилья и ставки по ипотеке
Новостройки стоят дешевле, чем вторичное жилье, особенно с учетом льготной ипотеки. Благодаря господдержке можно взять кредит с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.
Вторичное жилье требует более крупных вложений, поскольку ставки выше, а льготные программы почти не применяются. Зато оно готово к заселению сразу, что подходит тем, кто не хочет ждать.
Что лучше купить в 2025 году: новостройку или вторичку
Что лучше купить в Москве — новостройку или вторичку, зависит от ваших целей, финансовых возможностей и жизненных обстоятельств.
Если вопрос быстрого переезда не стоит остро, то лучше брать квартиру в новострое. В этом случае вы получаете современную планировку, безопасный двор без машин, развитую внутреннюю инфраструктуру и минимум расходов в будущем. Но придется сразу вложить в ремонт или переплатить за чистовую отделку и подождать заселения.
Для большинства покупателей недвижимости оптимальный вариант — новостройка от надежного застройщика.
Квартира на вторичке подходит тем, кто хочет быстро въехать в новое жилье. Вы сразу получаете готовую недвижимость в районе с развитой инфраструктурой. Но старый жилой фонд может разочаровать уровнем безопасности и комфорта и потребовать капитальных вложений в будущем.
Если в вопросе, какую квартиру сейчас выгоднее покупать, вы сделали выбор в пользу новостройки в Москве, воспользуйтесь нашим сервисом. База данных обновляется ежедневно, так что вы не пропустите выгодное предложение. А если вам некогда искать квартиру под свои запросы, поручите это нашим специалистам. Мы составим список актуальных вариантов и поможем оформить ипотеку или рассрочку на привлекательных условиях.
