Апартаменты или квартира: что лучше в 2025 году
Что выбрать: квартиру или апартаменты? Этот вопрос волнует разных людей, которые планируют купить недвижимость. Апартаменты привлекают ценой (выгода достигает 10–15 %), удобным расположением. Но нет ли здесь подвоха? Расскажем, что такое апартаменты простыми словами, какие у них плюсы и минусы, в чем разница между ними и квартирами.
Что значит апартаменты
Апартаменты — это, простыми словами, доступное жилье в престижном районе, но для временного пребывания. При этом официального термина для этого вида недвижимости в российском законодательстве нет. Апартаментами называют нежилые помещения, которые по площади, планировке, оснащению напоминают квартиры. Они могут использоваться для проживания, но юридически не относятся к жилой недвижимости.
Апартаменты получили широкое распространение на рынке. Только в период с 2021 по 2023 год объемы их продаж увеличились примерно на 70 %. В 2024 году темпы роста немного уменьшились, но сотни застройщиков в Москве и других регионах продолжают строить и продавать именно апартаменты.
Виды апартаментов
Чтобы понимать особенности апартаментов, плюсы и минусы их покупки в Москве, важно знать их типы. Вот самые популярные варианты:
Отличия квартиры от апартаментов
У апартаментов есть свои особенности в сравнении с квартирами, которые обязательно нужно учитывать перед покупкой. Изучите основные отличия разных типов недвижимости подробнее, чтобы вы могли принять взвешенное решение.
Назначение помещений
Квартиры — это жилые помещения. Они предназначены для постоянного проживания, их статус регулируется Жилищным кодексом, на них распространяются все нормы закона, связанные с жильем.
Апартаменты — это объекты для коммерческого использования. Они предназначены для временного пребывания. Их статус регламентируется законами о коммерческой недвижимости. И это ключевой недостаток апартаментов по сравнению с квартирами, из которого проистекают все остальные.
Технические требования
При строительстве жилых домов застройщики обязаны соблюдать жесткие нормы, касающиеся звукоизоляции, инсоляции (количества естественного света), санитарных требований и пожарной безопасности.
Для апартаментов все эти требования более мягкие. Например, застройщик может уменьшить окна, сделать более тонкие стены или поставить окна, которые не защищают от шума с улицы.
Регистрация
В квартире можно без проблем оформить постоянную регистрацию (прописку). Это позволяет получить доступ к социальным услугам, например, записать ребенка в школу или прикрепиться к поликлинике. Без регистрации могут возникнуть проблемы с устройством на работу, получением региональных льгот.
В апартаментах возможна только временная регистрация на срок до 5 лет. Да и это касается лишь зданий гостиничного типа. Если по документам апартаменты находятся в офисном здании, вы не сможете прописаться в них даже временно.
Содержание общей собственности
Покупая квартиру, вы автоматически становитесь совладельцем общего имущества: подъездов, лифтов, крыши, фасада и двора. Продать, подарить или сделать с этими объектами что-то еще вы не можете. Но зато и управляющая компания без вашего согласия не имеет права организовать на общем балконе склад или сдать часть двора под ларек.
Хоть владельцы апартаментов и имеют права на общую собственность, но что считать такой собственностью, непонятно. В здании часто располагаются бизнес-центры, лобби, торговые помещения. И управляющая компания может раскидать оплату за содержание этого имущества на всех собственников апартаментов.
В домах с апартаментами сложно понять, что считать общим имуществом, кто должен платить за его содержание.
Управление домом
Владельцы квартир выбирают управляющую компанию на общем собрании. Решения принимаются коллективно, а их выполнение можно контролировать.
В домах с апартаментами часто присутствует мажоритарный собственник (например, застройщик). Именно он единолично решает, кто будет управлять зданием, какие услуги предоставлять и сколько это будет стоить.
Налог на имущество
Налог на имущество в случае с квартирами платится из расчета 0,1 % от кадастровой стоимости жилья. Также предоставляется вычет на 20 м², который снижает налоговую базу. Могут быть предусмотрены и дополнительные региональные льготы.
Минус апартаментов и в том, что никакие налоговые льготы на них не распространяются. Налоговая ставка для такой недвижимости выше: 0,5–2 % в зависимости от назначения здания.
Коммунальные платежи
Государство регулирует тарифы на коммунальные услуги для жилых домов. Поставщики не могут просто взять и повысить цены на воду, свет или водоотведение.
Стоимость коммунальных услуг в зданиях с апартаментами рассчитывается по ставкам для коммерческих объектов. В среднем приходится платить на 20 % выше, чем в квартирах.
Налоговые вычеты
При покупке квартиры можно получить налоговый вычет до 520 тысяч рублей и 13 % от процентов по ипотеке. В случае с апартаментами налоговые вычеты недоступны, даже если вы покупаете недвижимость для проживания.
Господдержка
Для покупки квартиры можно задействовать материнский капитал, участвовать в льготных ипотечных программах, получать субсидии. На апартаменты государственные меры поддержки не распространяются.
Капитальный ремонт
В многоквартирных жилых домах собственники обязаны платить взносы в фонд капитального ремонта, за счет которого обновляется общедомовое имущество, например, заменяются лифты или чинится кровля.
В случае с нежилыми помещениями взносы на капремонт не являются обязательными. Если понадобится что-то отремонтировать, владельцам придется оплачивать его самостоятельно. Правда, апартаменты обычно располагаются в новых домах, так что серьезные дорогостоящие работы будут нужны не скоро.
Изъятие за долги
Единственное жилье нельзя изъять за долги или при банкротстве, кроме случаев, если оно находится в ипотеке, то есть, по сути, принадлежит банку.
В отличие от квартир и студий апартаменты не являются жильем. При необходимости их можно изъять для погашения долгов перед банком, государством, третьими лицами, как любой другой коммерческий актив.
Соседи
Для жилых домов действует много требований: в квартирах нельзя размещать коммерческие объекты, запрещено шуметь по вечерам, прогревать машины во дворе и т. д.
В зданиях коммерческого назначения могут работать офисы, гостиницы, кафе. Вы не имеете права запретить соседям громко слушать музыку после 19 часов и делать много других вещей, которые портят вам жизнь. Если вы любите спокойствие и комфорт, обязательно учитывайте эту особенность апартаментов в новостройках.
У владельцев апартаментов гораздо меньше рычагов воздействия на соседей, чем у собственников квартир.
Инфраструктура
В зонах жилой застройки должны быть школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты. За этим ведет контроль государство. Когда речь идет об апартаментах, жестких требований к инфраструктуре нет. Может оказаться так, что вы будете жить в десятках километров от ближайшей аптеки, а вашим детям придется ходить в частную школу. Хотя чаще всего апартаменты находятся в центре города и таких проблем не возникает.
Ипотека
Покупатели жилых объектов могут пользоваться разными льготными программами, например, семейной ипотекой. Размер первоначального взноса относительно небольшой — от 10 %.
Банки выдают ипотеку на приобретение апартаментов в новых жилых комплексах, но часто с повышенной ставкой и большим первоначальным взносом, обычно от 20 %.
Для большего удобства мы собрали все отличия между квартирами и апартаментами в таблице.
| Квартира | Апартаменты | |
|---|---|---|
| Назначение | Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Регистрация | Постоянная | Только временная |
| Требования к зданиям | Жесткие нормы (звукоизоляция, свет, безопасность) | Упрощенные нормы |
| Налог на имущество | 0,1 % + вычет на 20 м² | 0,5-2 %, вычетов нет |
| Коммунальные тарифы | Тарифы для жилых домов | Тарифы на 20 % выше |
| Управление домом | Решают собственники | Управляет застройщик или УК |
| Господдержка | Материнский капитал, льготная ипотека, субсидии | Не предусмотрены |
| Налоговые вычеты | До 520 тыс. руб. + 13 % от процентов по ипотеке | Не применяются |
| Капитальный ремонт | Обязательные взносы | Не предусмотрено, расходы оплачиваются самостоятельно |
| Соседи | Только жильцы | Возможны офисы, гостиницы, кафе |
| Инфраструктура | Социальные объекты (школы, поликлиники и т. д.) | Преимущественно коммерческая |
| Изъятие за долги | Единственное жилье защищено | Может быть конфисковано |
| Ипотека | Льготные программы, взнос от 10 % | Ставки выше, взнос от 20 % |
Плюсы и минусы апартаментов
Перед покупкой апартаментов важно учесть их преимущества и недостатки. Этот тип недвижимости привлекает низкой ценой и удобным расположением, но имеет ряд особенностей, которые не всегда подходят для постоянного проживания.
Главными преимуществами апартаментов считается, что они:
Но есть и существенные недостатки:
Решаясь на покупку апартаментов, взвесьте все за и против такого решения.
В чем выгода при покупке апартаментов в 2025 году
Апартаменты выгодно приобретать, потому что:
Но для постоянного проживания их все-таки лучше не покупать.
Проанализируйте все минусы и плюсы апартаментов и квартир, чтобы сделать правильный выбор и не пожалеть. А если самостоятельно определиться не получается, обращайтесь к специалистам нашего сервиса.
