Можно ли аннулировать договор купли-продажи недвижимости: основания и процедура расторжения

Покупка недвижимости — это серьезный шаг, ведь стоимость квартиры или дома измеряется в миллионах рублей. Но как бы тщательно вы не готовились к сделке, могут возникнуть обстоятельства, из-за которых ее придется отменить. Возможно ли это? Как аннулировать договор купли-продажи в досудебном и судебном порядке? Разберемся в этих вопросах.

Можно ли аннулировать куплю-продажу квартиры

Договор купли-продажи квартиры могут расторгнуть и продавец, и покупатель. Если обе стороны согласны аннулировать сделку, это можно сделать на любом этапе ее оформления даже без наличия веских причин.

При расторжении ДКП важно правильно понимать указанные в нем термины. Например, если договор предусматривает передачу аванса за квартиру, то эта сумма в любом случае возвращается покупателю при аннулировании сделки. Задаток остается у продавца, если инициатор расторжения ДКП — покупатель, и возвращается в двойном размере, если договор расторгает продавец (ст. 381 ГК РФ). При аннулировании договора по согласию сторон задаток возвращается покупателю.

Если продавец или покупатель не согласны с расторжением ДКП, то здесь необходимы веские основания. Они перечисляются в ст. 450 ГК РФ.

Договор купли-продажи квартиры могут расторгнуть и продавец, и покупатель. Если обе стороны согласны аннулировать сделку, это можно сделать на любом этапе ее оформления даже без наличия веских причин.

При расторжении ДКП важно правильно понимать указанные в нем термины. Например, если договор предусматривает передачу аванса за квартиру, то эта сумма в любом случае возвращается покупателю при аннулировании сделки. Задаток остается у продавца, если инициатор расторжения ДКП — покупатель, и возвращается в двойном размере, если договор расторгает продавец (ст. 381 ГК РФ). При аннулировании договора по согласию сторон задаток возвращается покупателю.

Если продавец или покупатель не согласны с расторжением ДКП, то здесь необходимы веские основания. Они перечисляются в ст. 450 ГК РФ.

Аннулировать сделку купли-продажи можно на любой стадии ее оформления — и сразу после подписания договора, и когда документы находятся на регистрации в Росреестре, и после перехода прав собственности.

Расторгнуть сделку купли-продажи недвижимости можно на любом этапе, даже если договор уже находится на регистрации в Росреестре или право собственности перешло к покупателю.

Продавец может инициировать отмену сделки купли-продажи недвижимости, если покупатель в установленный договором срок не произвел оплату объекта, перечислил сумму меньше оговоренной.

Ситуаций, в которых инициатором аннулирования договора купли-продажи выступает покупатель, больше. Все они связаны с нарушением условий ДКП. Вот только самые распространенные причины расторжения договора:

Иногда инициатором прекращения действия договора купли-продажи недвижимости становятся и государственные органы. Причиной этого обычно являются проблемы с документами или нарушение прав детей (например, продажа квартиры, купленной на маткапитал без выделения ребенку равноценной доли в другом жилье).

Выбирайте идеальную квартиру в новостройке от проверенных застройщиков

Подобрать квартиру

Телефон*

Имя*

Отправить

Нажимая на кнопку я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

Как мы уже писали выше, расторжение сделки купли продажи недвижимости возможно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Если обе стороны согласны расторгнуть договор, достаточно составить соглашение о расторжении. Оно должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор.

При обоюдном согласии на расторжение договора сделка аннулируется без суда.

Если одна из сторон нарушила условия или были выявлены существенные проблемы, вторая сторона может обратиться в суд. Можно ли аннулировать куплю-продажу квартиры, будет зависеть от наличия доказательств нарушений со стороны покупателя или продавца.

Существенные нарушения — это обстоятельства, при которых одна из сторон лишается значительной части того, на что рассчитывала, заключая сделку, например:

Причиной для отмены сделки может быть ситуация, когда одна из сторон умышленно предоставила ложные данные или скрыла важную информацию, например:

Продавец скрыл, что квартира находится под арестом или обременением.

Продавец скрыл факт наличия сложных соседей, проблем с инженерными сетями и т. д.

Если вас обманули при покупке или продаже квартиры, у вас есть право аннулировать договор.

Покупатель имеет право расторгнуть договор, если обнаруживает серьезные недостатки, которые не были указаны при продаже, например:

Если одна из сторон сделки признана недееспособной или ограниченно дееспособной на момент заключения договора о продаже квартиры, это может служить основанием для его аннулирования. Вот несколько примеров подобных ситуаций:

Беспроцентная рассрочка на квартиры в новостройках Москвы

Хочу без процентов

Телефон*

Имя*

Отправить

Нажимая на кнопку я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

Для начала попытайтесь урегулировать вопрос мирно, договорившись о расторжении договора о покупке квартиры. Если вторая сторона пойдет на это, вам нужно будет просто составить соглашение. Его оформляют в 3-х экземплярах: для покупателя, продавца и в Росреестр, если процедура перерегистрации прав на имущество уже началась.

Мирное прекращение действия договора выгодно обеим сторонам. Если ДКП придется расторгать через суд, процесс может растянуться на месяцы и даже годы (особенно если стороны будут обращаться в апелляционный и кассационный суды). Все это время продавец не сможет продать квартиру, а покупатель — приобрести себе жилье, если его деньги «зависли» в проблемной сделке. К тому же придется платить за услуги юристов. Поэтому важно направить все силы на мирное урегулирование конфликта.

Если сразу аннулировать покупку квартиры в мирном ключе не получилось, вам нужно соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, который предусмотрен п. 2 ст. 452 ГК. Составьте письменное уведомление, указав причину отказа от сделки и предложив условия расторжения. Направьте его почтой с описью и уведомлением о вручении или передайте лично под расписку.

В договоре может быть прописан индивидуальный порядок досудебного урегулирования спора, в том числе и срок ответа на уведомление.

Если вторая сторона не ответила на уведомление в течение 30 дней или отказалась расторгать договор без суда, подайте в суд по месту регистрации ответчика иск об аннулировании ДКП. Он составляется по правилам, изложенным в ст. 131 ГПК РФ.

В качестве доказательной базы используется сам договор, а также документы, которые подтверждают наличие оснований для аннулирования ДКП. Например, если вы выявили скрытые дефекты в проданной вам квартире, это будет заключение независимой экспертизы; если продавец отказывается выписываться из квартиры — справка о зарегистрированных в квартире лицах и т. д.

Суд принимает иск и проводит судебные заседания по делу. В случае принятия положительного решения сделка расторгается, а Росреестр вносит соответствующие сведения в ЕГРН.

Решение суда о расторжении вступает в силу через 1 месяц после вынесения. Вслед за этим выигравшая дело сторона может приступить к возврату своих средств (через службу судебных приставов) или имущества (через МФЦ).

Если вас не устраивает решение суда, вы вправе его опротестовать.

Аннулирование сделки влечет юридические и финансовые последствия для сторон:

Для подачи иска на аннулирование сделки купли-продажи недвижимости после регистрации распространяется общий срок исковой давности — 3 года. Исключения возможны в случае недееспособности одной из сторон или если обман был выявлен позднее.

Чтобы избежать проблем при покупке квартиры или дома у застройщиков Москвы или частных лиц, следуйте простым рекомендациям:

1. 1
   Проверяйте документы. Убедитесь, что у продавца нет долгов и обременений, что в отношении него не возбуждена процедура банкротства, что он дееспособен.
2. 2
   Проводите осмотр недвижимости. Внимательно изучайте состояние квартиры, а при наличии любых сомнений воспользуйтесь услугами профессиональных экспертов.
3. 3
   Прописывайте условия в договоре. Заранее указывайте в документе все важные аспекты сделки. Не подписывайте договор, не глядя, даже если вторая сторона сделки уверяет, что он типовой.
4. 4
   Пользуйтесь услугами профессионалов. Привлекайте юристов и риэлторов для проверки сделки.

Если вы собираетесь купить новую студию или квартиру, воспользуйтесь нашим сервисом. Здесь представлены только проверенные и заслуживающие доверия застройщики, которые работают в строгом соответствии с законом.

Забронируйте квартиру своей мечты на «Квартиропоиске» прямо сейчас

Забронировать

Телефон*

Имя*

Отправить

Нажимая на кнопку я соглашаюсь с политикой конфиденциальности

Манин Станислав

Автор статьи, основатель Квартиропоиск